来源：《中国物业管理》作者：高立群时间：2016-05-16 00:11
导读：营改增税制改革 对物业管理行业的影响，营改增的大方向是好的，对经济的发展，对服务业的发展是有利的。对物业管理行业来说一直采用的是传统营业税的纳税办法，相关财会人员缺乏增值税申报和管理的经验。
李克强总理在今年政府工作报告中提出5月1日要在房地产业、生活服务业全面实施营改增，这对我国物业管理的金融体系、纳税额、管理体系带来若干方面的重大影响，受到了企业经营者、普通群众等社会各界人士的普遍关注。
增值税与营业税的区别
我国与运用增值税的国家例如欧盟国家，有显着区别，欧盟国家实行的是单纯增值税，从货物出售到服务提供都采用增值税计税。我国是增值税和营业税，两种流转税并行的税收机制。从征税对象上看，营业税的征收对象是转让无形资产或不动产、提供非增值税应税劳务的企业；增值税的征税对象是销售货物或者提供加工、修理修配劳务，进口货物以及试点服务；从税率上看营业税的税率：3%-20%；增值税适用税率：17%，13%，11%、6%（新增）及3%（仅适用于小规模纳税人和简易征收方式）；在抵扣机制上，营业税没有进项抵扣机制而增值税有进项抵扣机制。
一般在出售货物时使用的是增值税，在提供服务方面绝大多数使用的是营业税。增值税和营业税是两种运行机制完全不同的流转税，增值税有进项抵的机制，在销项税额上抵扣进项税额才是应缴纳的税额。进项税是采购的时候，对方供应商收取的一个增值税。进项税额又会和销售税额进行抵扣，抵扣之后剩下的是应征的增值税。营业税没有抵扣机制，营业税只有一个固定的税率。
这两种税制并存会带来什么不利影响呢？举例来说，一个提供服务的供应商也会采购货物，也会采购一些设备。服务企业也会向设备供应商支付进项增值税的部分。但其本身又是一个缴纳营业税的企业，不存在销售额与进项税抵扣的问题，也就意味着如果物业服务企业购买一台设备需要100元钱，需要多交17%的增值税，对于销售货物的纳税人来说增值税交上去了，但是也会购买服务，而这些服务却是交营业税的，就不需要缴纳增值税了。这两种流转税同时存在会导致整个的供应链中很多环节出现矛盾。
当我们的经济结构主要以生产制造业为主的时候，矛盾并不突出，因为提供服务的企业很少。但是目前服务业发展的规模越来越大，服务业市场细分越来越充分，问题也就日益突出。比如物业服务企业有很多外包服务，分包商们也在交营业税，在给分包商提供的款项里其实已经包括了营业税，但是购买服务的企业还是要再支付营业税，营业税就这样累加起来了，税收的层层累加，会阻碍生产的发展，阻碍产业的升级，阻碍物业管理行业分工的细致化。因此营改增的改革是必要的，既能够统一货物、劳务的税收政策，又能避免双重（或多重）征税。
营改增全面推开的亮点
此次增值税改革旨在扩大增值税范围，将部分属于营业税应税范围的活动纳入增值税的范畴内。增值税改革已经讨论多年：早在2007年，全国人民代表大会曾开展关于增值税改革的正式研讨； 2012年在上海进行试点营改增试点，2012年12月扩大到8个省份；2013年12月扩大到铁路运输业；2014年6月扩大到电信业；到现在已历时4年，2016年5月将扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业。届时，营改增全面完成。
此次营改增改革亮点有以下几点：
亮点一，不动产纳入抵扣范围。前不久李克强总理在政府工作报告中提及，营改增一定要给企业减少负担，其中最大的亮点是新增的不动产的进项税可以抵扣。政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。这对商业地产的企业是一个利好消息，对于有商业地产投资的企业来说也将是一大利好，房地产的成本会下降。
亮点二，新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续亮点。
亮点三，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施；比如说对房地产老项目不采用一般计税方法，而只设立征收率，征收率意味着只有进项抵扣税，征收方法和现行营业税的征收方法是一样的，至少在过渡期会有所保护，确保全面推开营改增试点后，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。但是不可能对于所有企业来说，营改增都意味着减负。
物业服务企业面临的挑战及应对方式
物业管理行业作为服务业适用5%的营业税。营业收入包括公共性服务费（含管理费、保洁费和保安费等）、租赁费、维修保养费、代办性服务费、车辆停放管理费、公共收益等。但也有一些项目非应税项目，比如住宅专项维修基金等代收费用；还有一些免税项目，例如上海售后公房物业管理费；还有一些差额征税项目，再如从事物业管理的单位，以与物业管理相关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额。通过以上体系来确定物业服务企业的营业税应缴税额，这些项目很可能会平移到增值税改革中，例如免税的可能会继续免税，差额征税的还是按照以前的差额征税。
物业管理作为生活服务业中的一种服务适用增值税，据财税[2011]110号文，生活服务业原则上适用简易计税方法，但根据目前的讨论，达到一般纳税人标准的企业可能需要按一般计税方法征税。采用简易计税方法也是要缴纳进项税的，所以对于有些进项比较多的企业，可按照一般纳税人的方法交税。
那么物业服务企业将适用的什么样的增值税制度呢？这要看这家物业服务公司是一般纳税人还是小规模纳税人，小规模纳税人是指年销售额500万元以下的，一般纳税人则是指年销售额在500万元以上的。在增值税中一般纳税人征收的税率按一般计税方法：6%税率；小规模纳税人采用简易计税方法：3%征收率，没有进项抵扣。所以如果一个小规模的物业服务企业，应税收入和现行营业税相同那么应缴税率直接从5%降低到3%了，还要关注一下抵扣的进项，比如采购一些设备或者支付一些税收部门外购设备、原材料、支付服务费所取得的增值税专用发票可以用作进项抵扣；营业税减免税项目也可能平移到增值税下。
营改增对于小规模企业来说，税赋会下降，对于大型企业来说，税赋从5%上涨到6%，那么是不是可以把这上涨的1%转嫁给客户，这取决于客户的构成，例如商业地产的客户本身可能就是增值税的一般纳税人，那么他也许愿意接受进项的抵扣，因为可以用来抵扣其销税的进项，对于他来说收益可能会更大。但是如果是住宅地产，那么消费者只关心整个含税的物业费的金额是多少，可能很难接受这种上涨，比较难转嫁。归根结底这不是税法问题而是商业谈判问题。因此每家企业受到的影响会根据谈判结果的不同而不同。
营改增的大方向是好的，对经济的发展，对服务业的发展是有利的。对于企业来说其最大的挑战是时间，企业只有一个半月的准备时间；其次对物业管理行业来说一直采用的是传统营业税的纳税办法，相关财会人员缺乏增值税申报和管理的经验；第三有些纳税人的税负可能有所上升，至少是暂时的税赋上升。
面对挑战，我认为有以下应对方式，首先要积极测算一下营改增给企业利润带来的影响，从而采取一些应对措施；其次尽快制定增值税申报和发票管理的流程，最起码保证的程序上的合规合法；第三进行相关财务和税务人员的培训，相比于财会人员的培训，业务人员的培训更为重要，因为在价格谈判中业务人员对增值税的了解程度将直接影响业务的结果；第四对企业的财务核算系统进行调整，适应增值税的核算和申报要求；第五复核商业合同，与客户和供应商进行沟通，检查合同中是否有商业抵扣的条款；第六对于营改增税赋确实可能上升的企业，关注可能获得的财政扶持政策。
